房地产论文发表房地产开发方向范文

　　摘要：近年来，由于国民对房价的高度关注，不少学者都开始编写房地产论文，研究房地产市场。本文发表在《中国房地产业》，是房地产论文发表范文，文章从房地产开发的不同阶段提出了成本控制的有效措施;从房地产开发的整体和全局高度提出成本管理的方法，供发表房地产论文的学者参考。

　　关键词：房地产;成本控制;成本管理

　　一、前言

　　房地产开发的工程成本是指在工程项目上发生的全部费用的总和，包括人工费、材料费、机械费和实施工程过程中发生的管理费和临时设施费等。成本管理是对房地产开发过程中所发生的成本有组织、有系统地进行预测计划、控制、计算、分析和考核等一系列的科学管理工作。其目的在于组织和全体工作人员，在保证房产质量的前提下，挖掘降低成本的潜力，提高企业竞争力，实现产企业利润的最大化。

　　二、房地产项目成本管理存在问题

　　(一)成本管理观念落后。

　　我国房地产企业普遍存在成本管理观念落后的现象，对成本管理的范围、目的及手段等方面的认识存在偏差。很多房地产企业仍将成本管理的范围局限于企业内部甚至只包括生产阶段，而忽略了对其他领域和项目其他阶段成本行为的管理。成本管理的目的局限于降低成本，较少从效益角度看成本的效用，降低成本的手段也主要依靠节约方式，不能应用成本效益原则通过发生成本来实现更大的收益。这些落后的观念已经不能适应竞争日益激烈的房产市场。

　　(二)施工图预算不切现实

　　在施工图设计阶段，根据设计，编制项目预算。施工图预算是设计成本的计算。施工图预算的合理性在于按照科学的设计来如何组织建设，如何设计要求，采用什么样的方法，施工期间如何安排，以及如何根据不同季节进行工人和机器的管理。所有这些工作都应该由施工方安排，让设计公司编制预算是不现实的。

　　(三)项目运作不注重计划

　　项目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是计划。施工前做好工程的估算，必须依据材料计划并对照市场材料价格估算出材料所需费用，还有加工费、临时设施、办公用品及生活设施费等，对每一项做一个较详细的估算。把估算出的总金额与预算总金额进行对照，这对今后的工程实施和成本管理有很大的帮助。制定详实、可行、精确的计划对于项目管理目标完成有着重要的作用。现阶段项目运行时，房地产商为了早开工，早开盘。计划成立一张消耗了劳动力的废纸，完全起不到应有的作用。这样在实际工程中没有科学的计划可以依据，某一分部分项工程不知花费是超还是省，成本管理效率低下。 (四)把项目成本管理的重点放在施工阶段

　　房地产开发项目成本由地价，土建和安装成本费，配套建设费用，开发商的运营成本组成。施工成本在整个项目成本中所占的比率不是最高的，只能说施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段。为防止在施工中产生的各种经济问题，各公司均采取分散权利的办法，项目经理的权力被减少至最低，职能部门的权力相对做大。控制成本被分解到各职能部门后，各部门就只关注自己的职能范围内的成本管理情况，至于对其他部门甚至全局会有什么影响根本就不是相应职能部门关心的范围。因此将项目成本管理重点放在施工阶段是不可行的，应该在每个部门每个阶段都要注重项目成本的管理。

　　(五)融资结构不合理、融资渠道过于依赖

　　目前，中国房地产项目开发的资金主要来自国内贷款，利用外资和其他资金来源较少。虽然融资方式很少，且不成熟，限制更多。有时，资金不能及时到位。为了确保项目的正常进行，施工企业不得不从银行贷款。因此，大量的建设资金为贷款银行。然而信贷周期长，无法保证投资回报。房地产行业的特点决定投资回报的滞后性。只有一个融资渠道，会增加风险和成本，银行贷款余额的增加，会带来日后建设成本的增加。

　　三、房地产项目的成本控制

　　(一)立项阶段

　　在项目立项阶段，企业首先要做好调查研究并收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。在项目方案设计、产品定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素，可以根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本预测各项税费支出，预订支出计划，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。

　　(二)设计阶段

　　项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济”“合理”，在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。

　　施工图设计阶段是控制工程成本主要的一环。在设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。因此在这一环要十分注重，不可忽视。

　　(三)施工阶段

　　加强施工现场成本管理。严格督促施工方按图施工，严格控制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算帐后签证，做好现场各种施工记录，做好材料进料抽检工作，及时掌握各种材料的市场价格信息，在保证质量的前提下尽可能将工期提前。

　　对施工进度款的拨付要严格签认制度及审查制度，要实行多级管理及控制。比如对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要根据施工合同进行严格查核，对就高不就低的项目要坚决纠正。

　　四、房地产项目的成本管理

　　(一)提高人员成本意识

　　施工员应注针对企业对材料成本管理认识不到位的现状，提高单位领导和工程管理人员材料成本控制意识，使每一位职工都把工程成本管理工作放在主要位置，把加强项目成本管理控制变成职工的自觉行动，这是实现成本目标的保证。这样，企业才可以在较小的耗费下取得更大的经济效益，得以提高企业的市场竞争力。还要将材料成本管理好坏与考评制度相结合，明确相关人员职责，奖罚分明，将工作表现情况与职工晋级加薪和职务聘任相挂钩，以此调动各级人员的工作积极性和创造性，产生控制成本的内在动力。

　　(二)完善成本管理体制

　　建立责、权、利三者结合的成本管理体制。企业在为每个责任部门下达成本目标的同时，要赋予该部门相应的权利，做到权责的有机结合;同时，还必须定期对工作实绩进行考评和考核，并同经济利益紧密挂钩，以调动各部门在成本控制方面的主动性。

　　(三)扩大融资渠道降低资本成本

　　进一步扩大融资渠道，吸收更多的资金来参与到房地产项目开发。降低银行贷款规模，避免过多依赖银行。降低资本成本。施工方应该尝试获得财政利益和官方津贴。探索新的融资渠道，如资产重组，股权融资，发行企业债，短期融资，BOT方式，拍卖，在市场上市，吸收外资。

　　(四)加强物资管理

　　公司内部要有明确的物资管理规章制度，并严格执行。确保物资采购和使用过程处于受控状态。在建筑材料的采购方面，项目计划员要根据施工图编制工程物资主要材料总计划，按照施工计划和施工进度编制月/季物资采购计划，并作好书面记录工作。项目材料员必须按照经过审批的物资采购计划文件来供应物资。所有进入施工现场的材料必须经过验收、检验和试验，以防止不合格的材料而造成的损失。 在物资的发放方面，建立材料使用限额领料制度。超限额的用料，施工员应注明超耗原因，以便今后预防控制。材料管理人员应对材料使用情况进行监督，做到工完、料净、场清，建立监督记录，对存在的问题及时分析处理。 班组应办理剩余材料退料手续。临建/辅助设施用料、包装物及容器应回收，并建立加收台账。

　　五、结论

　　房地产开发项目的成本控制与管理是一个多阶段的、动态的和复杂的工作，要做好房地产项目开发的成本控制就必须要树立起企业的成本意识，建立起完善的成本管理制度，加强对物资材料成本的管理与监督，做好开发过程各个环节的成本控制和管理工作。

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