房地产开发单位如何控制项目工程质量

房地产开发单位必须对开发的产品的质量负责，房地产开发单位已经不是单纯的建设单位了，相对于买房人来讲房地产开发单位已处于销售和服务方了，因此他的质量控制监督工作包含的内容就更多，从项目的可行性研究，到设计、监理、施工单位的选择，再到项目的具体实施，最后的竣工以及向业主买房人交付和维修等等，都是房地产开发单位承担的，整个过程中房地产开发单位都要对工程质量负责。本文主要谈工程进入实施阶段，房地产开发单位如何对工程的实施进行管理，现行的办法是由房地产开发单位管理和委托工程监理双重管理。笔者认为房地产开发单位在工程实施阶段要做好以下几方面的质量控制工作：
    1.加强工程项目施工前的质量控制工作，重点要掌握以下几件工作：一是制定《项目工程质量管理条例》，严格要求施工单位项目现场的质量管理体系和网络的建设。二是合同管理，除了合同示范文本中的质量条款约定外，还要制定针对本项目工程的质量要求补充条款。三是研究合同管理当中的担保制度，制定相应的管理办法。工程风险管理中包括保险、担保，保险涉及的问题比较多，但是担保是有基础的，事实上已经实施的担保制度，如针对施工方的投标保函、履约保函、预付款保函、保修保函，都是市场上通行的做法，也起到了质量控制的很大作用。但是另一面，业主履约也要担保，在市场经济中各方主体的地位必须是平等的，这是市场经济的特点。因此，作为房地产开发单位付工程款也应该担保，政府也应该加大这方面的监管。实际上现在有些工程因房地产开发单位工程款不到位造成工程质量出现问题占了相当的比例。四是签订维保补充协议，明确规定小、中、大维修人员数量，维修时效以及维修质量效果等，以确保房地产开发单位对买房人的维保合同的顺利履行。
2. 房地产开发单位要在项目管理中注重树立监理的权威。现在的工程监理有相当多是房地产开发单位说什么，他干什么，权威性不够。当然，监理公司是受雇于房地产开发单位，代表房地产开发单位来管好工程，当然要听业主的。但监理公司作为独立的第三方，他必须按照国家的法律、法规、设计文件和合同规定，独立地行使自己的职责，监理公司既要对房地产开发单位负责，也要对施工单位负责，更要对社会负责。从保证工程顺利进行，保证工程质量来说，这两个负责是一致的。所以，我们要强调监理公司在工程监理中正确、独立行使职能。房地产开发单位要明确强调，没有监理工程师签字，材料、构配件和设备不得在工程上使用或安装，上一道工序质量不合格不得进行下一道工序的施工，不得拨付工程进度款，不得组织验收。要把监理在工程管理过程中的权威性和作用强化起来。
3.推进监理公司提高人员素质和管理水平，加强对监理单位的管理。监理公司要在人才结构上、能力上尽快进行调整，适应监理工作的需要。现在大多数监理公司从事施工工作经验多的人比较多，对设计方面的知识掌握不多，项目上配备的人员数量不足，对施工重点部位的旁站监理数量不足或不能坚持原则等等。一些以设计单位为基础成立的监理公司，懂设计的人多，有施工实际经验的人少。监理公司应该是这两者的结合。监理公司应该是有综合能力的，有各种人才的，在项目管理过程中要体现出与监理公司资质相匹配的业务水平和管理服务质量。另外，监理要讲究职业道德，监理公司要注意社会形象，严禁出卖资质，不能出让监理业务，不能不坚持原则、盲目的房地产开发单位说什么监理就干什么，不能利用监理之便，行个人之私，更不能和某些方面勾结起来，弄虚作假，损害工程质量。总而言之，工程监理是我们整个工程质量管理体制中最重要的一个环节，要得到加强和重视。