房产论文刊发简析房产制度的新发展管理制度

　　摘要：伴随着经济的快速发展，房地产业售后服务社会化成为必然趋势。一个城市的物业管理的现代化水平反映了城市居民的生活水准以及城市现代化水平。物业管理一般包括日常管理与物业的经营以及其衍生的行业服务。伴随着社会经济日新月异的发挥在那，城市现代化进程的加快，城市建设迅速发展起来，对房产管理工作的要求也随之提高，必须要加强政府部门的管理水平，提供高质量服务，促进房地产业的健康发展。

　　房产档案的管理要从健全制度方面入手，制定严格的档案管理的各项规章制度。同时对所有资料建立数据库，做到“纸质资料”以及“档案”的双重保护，管理的规范化。地产档案的作用主要表现在：a.为国家、集体与个人的所有权益提供依据。随着房地产市场的日趋繁荣。b.为市场活动中的争议以及纠纷提供依据。由于随着房地产业的发展，市场上的利益主体越来越多。c.为房屋的合理评估提供依据有关政府部门在制定房屋交易时，要以房屋档案资料为基本评估依据[3]。拆迁为了适应城市的快速发展，我国于 1991 年颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，城镇房屋拆迁步入了化管理的阶段，该条例也在拆迁补偿、承担调节与裁决以及安置标准等方面发挥重要作用。

　　有权机关在查询房产信息时，应当向房产登记部门出具有效法律文书或公文。分层次的查询制度分层次的查询制度划定了登记簿公开性和权利人私密信息的范围，[3]不同的查询主体可以查询到的信息内容范围应当有所不同。(1)权利人应享有完整的房产信息查询权。由于在房产登记簿中有明确的记载，权利人是真正意义上的物权人，只需出示有效身份证件即可查询名下所有房产的完整信息。(2)利害关系人享有有限的房产信息查询权。由于在房产登记簿上没有记载，利害关系人不是真正意义上的物权人，因此其查询房产信息的权利应受到一定限制。首先是更严格的申请条件。利害关系人申请查询时，除出示有效身份证件外，还应出具债权关系的证明材料或法院出具的立案受理通知书等。其次是有限的信息查询范围。以登记的房产为交易标的物的人，由于其未来将成为登记房产的新的所有权人，故而可准许其查询交易的特定房产的完整信息。与房产权利人发生其他法律纠纷的人，由于其并不具有交易房产的目的，查询房产信息仅为保障其实现其他债权，因而没有必要向其公开完整的房产信息。此时申请人可以通过查询得知权利人名下拥有的房产情况，但仅包括权利人情况、房屋坐落及房产上有无限制措施等简单的信息。(3)有权机关申请查询应依照有关法律、和规章的规定进行，可查询的房产信息范围也应当根据相应的法律文书和公文确定。官员财产公开作为补充仅通过有条件的房产信息查询，在平衡了房产信息公示与公民隐私权保护的同时，却难以对官员财产进行有效监督。要解决这一问题，就必须让权力在法律、制度规定的框架内运行。[4]在规范房产信息查询的同时，政府部门也应当加快制订官员财产申报和公开制度的步伐，让官员财产接受公众的监督。

　　市场化改革的推进，使人们收入不断增加，财富快速积累。不断增加的财富，需要有合适的投资渠道，使财富得到保值增值。然而，金融市场化改革的滞后，我国居民的投资渠道并不多，最主要的投资形式就是房地产投资和股票投资。但我国股票市场的不成熟及各种违规行为，使得大多数普通投资者是亏损的。而过去十年来，房价的连续快速单边式上涨，使得房地产投资不仅收益率高，且风险很小，这使得房地产投资成为居民投资的主要形式[10]。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2012年发布全国首份《中国家庭金融调查报告》，该报告基于全国25个省、80个县、320个社区共8438个家庭的抽样调查数据汇总分析形成。报告显示，中国城市家庭的金融资产为111714元，非金融资产为1456961元，资产合计为1568675元，城市家庭负债总额为101815元，城市家庭财富净值为1467860元。在调查样本中，城市家庭自有住房拥有率为85.39%，城市户均拥有住房已经超过了1套，为1.22套。拥有一套住房的城市家庭占69.05%，拥有两套住房的城市家庭占15.44%，拥有三套及以上住房的城市家庭为3.63%。上述报告表明，非金融资产占家庭总资产的92.3%。而家庭非金融资产中，住房是主要的资产形式，这可从清华大学中国金融研究中心2009年9月发布的《中国消费金融与投资者调研报告》中得到验证:我国城镇家庭2008年年均税后总收入为68875元，家庭净财富为607802元;在我国家庭资产构成中，房产是最主要的资产，占比62.72%，而现金、活期存款和定期存款占比超过15%。上面的数据显示，住房已成为居民的主要财富持有形式，所以房价的大幅上涨与下跌都会对居民造成直接的影响。若房价大幅上涨，已经拥有住房的居民的家庭财富自然大幅升值，但这对于未购买住房的居民而言却是一场灾难。如果住房价格大幅下跌，则直接导致居民财富的急剧缩水，这对于已购住房的居民而言是一场灾难。这样，房地产业自然而言便成为了居民的聚焦点。而且还要看到，我国75%以上的住房是通过信贷方式购买，住房价格大幅下跌极有可能导致消费者抛房另购[11]。譬如，某消费者以3万元每平米购进一套100平米住房，按30%的首付计算，其还贷本金是210万，假设房价下跌至1万元每平米，100平米住房总价不过100万，在这种情况下，消费者就会放弃原来所购住房，即使是损失先前支付的90万，也是一笔理性的投资，但信贷危机却转嫁给了银行。这种状况在1990年代日本和2008年的美国曾经广泛地出现。上面的讨论很清楚地揭示，中国地产业已经成为牵扯各方利益的核心产业，它已经与地方财政、银行业、关联行业、整个国民经济产业链以及居民财富高度融合在一起，出现一损俱损、一荣俱荣的局面。这就不难理解为何中国房地产调控如此之难。中外经验已经充分表明，只有房地产的理性繁荣，各相关利益主体利益才有保障，房地产的非理性繁荣，各相关利益主体在短期内可能获得巨额利润但在长期中利益必定受损。因此，当下与房地产业相关的各个利益主体都要理性地对待房地产的发展，引导整个房地产业走上健康发展的轨道。

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