房地产经营风险管理及应对策略分析

　　摘要：房地产经营投入资金大，一个房地产项目的投资规模通常上亿，甚至部分房地产项目高达百亿投资规模，同时房地产项目开发建设的周期较长，在建设期间存在各类风险，加之房地产项目的流动性较差，难以通过变卖资产回收资金，因此房地产经营过程中的风险较大，必须对房地产项目进行风险管控。本文主要分析了房地产经营过程中主要的风险类型，并针对房地产经营过程中存在的各类风险提出了应对策略。

　　关键词：房地产经营;风险管理;风险控制

　　随着社会经济的发展以及我国城镇化建设的开展，我国房地产在这样的背景下迎来发展的黄金期。然而房地产项目在土地获取、开发建设以及销售阶段都面临着较大的风险，部分房地产企业因未能够应对房地产经营过程中的风险出现了破产现象，因此房地产经营企业必须特别重视对风险的管控。

　　一、房地产经营风险类型

　　(一)土地获取阶段面临的风险

　　我国房地产企业获取土地的途径大多是从地方政府渠道获取，因此地方政府的土地出让政策、出让金额以及其他房地产企业竞价等因素是房地产企业在土地获取阶段所面临的主要风险。

　　(二)开发建设阶段面临的风险

　　1.前期工程

　　房地产企业在进行正式房屋建设之前需要对土地地形、土质等因素进行全面细致的勘探，并在此基础上，根据土地不同的类型特征进行设计。一般来说，质量较好的土地前期勘探较为简单，成本也相对较低，而土地地质较差则勘探成本较高的同时，后续也要花费更多的费用对土地进行平整处理。除此之外，开发商选择的开发时机和开发方式也是影响企业经营风险的重要因素，如果企业能够在房价处于上升期建设和售卖房屋，则能够赚钱更多的利润，企业在房价处于下行时期建设和售卖房屋则可能出现亏本经营的现象，然而如果长期不对土地进行开发和销售房产，则可能影响企业资金的运转，因此如何平衡各方面因素，对各因素进行综合性考虑后进行科学决策时房地产企业需要考虑的重要问题。

　　2.建筑安装工程

　　在进行房地产建设的过程中，房地产企业确定的风险因素包括：开发企业所采用的建筑技术、工人建设工程效率的高低以及建筑材料费用的高低，与此同时，房地产市场情况、国家房地产开发政策等不确定因素也对房地产企业的经营风险的来源。

　　3.建筑配套设施

　　建筑配套设施建设同样也是影响房地产企业经营风险的一个重要因素，小区内绿化、管道建设等基础设施开发成本是房地产经营风险的一个重要来源，除此之外，小区周围的公共基础设施，如：交通建设、学校建设、医疗资源等也是影响房地产企业经营风险的不确定性因素。

　　(三)房产销售或租赁阶段的风险

　　由于房地产项目的开发和建设周期较长，受到政策因素、通货膨胀因素、房地产市场变动等不确定因素的影响，企业在房地产项目开发建设完毕后，其通过销售或者租赁方式获取的实际投资回报可能与企业预期的投资回报相差较大，一旦销售和出租方式获取的回报没有达到预期水平，则可能会影响房地产后续开发项目，对房地产企业正常生产经营造成较大风险。

　　二、房地产经营风险应对策略

　　(一)风险回避

　　风险回避是房地产企业应对风险的重要举措，对于风险承受能力较小的房地产企业而言，企业可以选择放弃风险较高的项目，而选择经营风险较小的项目，而这需要企业在进行土地获取阶段对土地项目进行初步的评估，找出其中可能存在的风险，并判断企业能否承受潜在风险，在经过分析后再做出科学、合理的决策。

　　(二)风险转移

　　房地产企业进行经营风险转移通常有两个方式，一是通过保险的方式进行风险转移，房地产企业向保险公司支付一定的保险费用，对企业在开发过程中存在的常见风险类型进行投保，使得这些风险出现时，房地产企业所承受的损失由保险公司来承担;另一种风险专业方式则是非保险风险转移，房地产企业在面临较大风险时，可以将部分项目承包给第三方来转移风险或者是与其他企业共同出资开发房地产项目，将房地产开发项目中可能存在的风险部分转移给第三方，进而减少房地产企业本身所承受的风险。

　　(三)风险分散

　　房地产企业进行风险分散主要可以采取三个方面的策略：首先是进行跨区域投资，我国幅员辽阔，各个城市的房地产市场情况及地方政府房地产政策存在一定的差异，对于大型的房地产企业而言，可以选择跨区域投资开发房地产，当某一地区项目出现风险时，可以通过其他地区开发项目的收益来弥补;其次是分散开发项目的时间段，一般来说，当经济回暖处于上升时期，也是房地产项目建设的有利期，此时，企业能够获利較大，但由于企业需要进行日常经营周转，并不能够将所有的项目都集中在经济上升期来开发和销售，因此企业需要对开发项目进行合理的规划，在保障企业日常经营周转正常的同时，预留一定的土地用于经济上升使其进行开发和建设，从而扩大企业经营收益;最后，由于房地产的经营风险较大，因此房地产企业在经营状况较好的时期可以对其他行业进行一定的投资，从而分散房地产企业的风险，使其在企业面临经营风险时，能够通过其他投资获益，维持企业的经营运转。

　　三、总结

　　房地产企业在经营的过程中面临着诸多风险，为此，房地产企业需要在经营过程中，对各类可能存在的风险进行分析，并通过风险回避、风险转移以及风险分散等措施将企业经营风险控制在能够掌握的范围内，使房地产企业能够持续正常的经营和发展。

　　参考文献：

　　[1]吴昊，吴迪. 浅议房地产经营中的风险和预防措施[J]. 科技咨询导报，2007(17)：143.

　　[2]马静. 浅谈房地产开发与经营的特点[J]. 科技视界，2015(01)：208.

　　[3]邓子华. 房地产企业经营风险分析及管理措施[J]. 企业导报，2014(24)：189+191.

　　推荐阅读:《房地产世界》杂志是经国家新闻出版广电总局批准，住建部及中国房地产业协会指导的一本建筑专业学术期刊。本刊由中文天地出版传媒集团股份有限公司主管、江西人民出版社有限责任公司主办。

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