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作者：萧鑫;
单位：中国社会科学院法学研究所;中国社会科学院大学法学院;
摘要：在“民事法律行为+登记”的物权变动模式中，实现民事法律行为与不动产登记的有效衔接，需从程序与实体规则两方面细化完善。在程序规则方面，应明确“依申请原则”与“登记连续原则”,突破共同申请程序的严格形式要求，引入并规范更灵活的“登记同意声明+单方申请”规则。同时，重视登记簿“附记”的实质内容价值和援引功能，同步优化查询制度，保障附记援引材料的公示性，达成登记简洁性与信息充分性的动态平衡。在实体规则方面，登记内容的解释应严守客观主义标准，物权合意的解释则应具灵活性，允许考虑主观因素，以有效界定并协调与登记内容的不一致。推定力赋予登记簿初步正确性，但在当事人之间，经正确解释的真实物权合意仍然优先。登记的公信力(善意取得)虽使得登记内容在善意第三人保护上具有终局优先地位，但在真实权利人完全无可归责性的极端情况下，也应排除适用。此外，在满足一致性要求时，可承认“先登记、后合意”的物权变动效力。通过精细灵活的程序规则设计与科学明晰的实体规则构建，能够实现民事法律行为与不动产登记的有效衔接，妥善化解潜在矛盾，兼顾真实权利保护与交易安全。
关键词：不动产登记;;物权合意;;程序规则;;实体规则
基金资助：中国社会科学院学科建设“登峰战略”资助计划(编号：DF2023YS32)
